抵押房屋遭遇拆迁该如何处理

要求重新设定担保财产

《城市房地产抵押管理办法》第38条规定，因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押双方可以重新设定抵押房地产。据此，在原抵押财产因拆迁而灭失后，债权人为了担保其主债权，可以要求债务人提供其他适合的担保物。只要新担保物的价值足以保障主债权，债权人不妨继续履行原借款合同。尤应注意的是，若被拆迁人是以产权调换的方式获得房屋拆迁补偿的情况，由于被拆迁房产是两个不同的物，所以在原房产上设定的抵押权效力并不能及于拆迁后补偿的房产。《国有土地上房屋征收与补偿条例》就规定，对拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。因此，债权人如要对交换所得房产也能主张优先受偿权，必须要与借款人就补偿所得房产为主债权重新设定抵押权且签订新的抵押协议。

积极行使物上代位权，已拆迁补偿款保障债权实现

根据《民法典》第三百九十条 【担保物权的物上代位性及代位物的提存】担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期限未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。

要求债务人提前清偿，解除担保

《城市房地产抵押管理办法》第38条还规定了在抵押房产被拆迁时，抵押权人可以要求债务人清偿债务，此时，因为主债务清偿，抵押合同也得以解除。借款人在抵押房产被拆迁后，仍然继续履行合同约定的还款义务，但是不同意适用拆迁所得补偿款偿还贷款，也不愿意签订新的抵押合同的，债权人应当及时宣布贷款提前到期，要求债务人提前还本付息。为了阻止借款人转移财产，在主张提前清偿的同时，采取相应的诉讼保全措施。

此外，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，设有抵押权的房屋实行作价补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，方可给予补偿。因此，如果债权人不能与债务人就担保方案或清偿达成协议的，债权人可以告知拆迁人，要求其暂缓发放拆迁补偿金或者交由第三方保存。

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