未经抵押权人同意是否影响转让不动产合同的效力

    案情：甲公司拥有四块出让地100亩，并将上述土地使用权抵押给了建设银行用于贷款担保，抵押期限自2007年1月1日至2009年12月31日。2007年12月1日，甲公司与乙公司签订《国有土地使用权转让合同》，约定：（1）每亩土地使用权转让价格为70万元，转让总价款为7000万元；（2）合同签订之日起7个工作日内，乙公司应将首期资金500万元支付给甲公司。2008年6月1日，乙公司向甲公司支付1600万元。甲公司于收到款项后15日内将30亩土地使用权过户给乙公司。2009年3月1日，乙公司向甲公司支付1400万元，甲公司于收到款项后15日内将20亩土地使用权过户给乙公司。2009年5月1日，乙公司向甲公司支付1400万元，甲公司于收到款项后15日内将20亩土地使用权过户给乙公司；（3）甲公司承诺，本项目所涉及的土地已办理抵押手续应在不影响办理过户手续的前提下办理解除抵押的相关手续，并保证不存在其他权利瑕疵，也没有被司法机关查封或被行政机关限制。若第三人对该地块权益提出主张，或权属手续不完善，或有权属障碍，由甲公司解决，并独自承担其费用，由此给乙公司造成的损失，甲公司应承担违约责任；（4）本协议签订后，甲公司违约不将相应的土地使用权过户给乙公司，甲公司按照合同总价款的30%向乙公司支付违约金。乙公司违约不将相应的价款支付给甲方公司，乙公司按照合同总价款的30%向甲公司支付违约金。

    2007年12月5日，乙公司向甲公司支付了首期资金500万元。

    2008年3月6日，建设银行致函甲公司称，甲公司未经该行同意，擅自转让抵押物，严重侵害了该行的抵押权。要求甲公司必须立即停止侵权行为。

    2008年5月26日，乙公司向甲公司支付1600万元，同时要求甲公司在6月16日前将合同约定的30亩土地过户到乙公司名下。但甲公司既没有办理解除30亩土地抵押的手续，也没有将该30亩土地过户到乙公司名下。

    2008年6月20日，甲公司向某中级人民法院起诉称，其与乙方公司签订的《国有土地使用权转让合同》违反了《物权法》第191条第2款的规定，合同应为无效。据此，请求判决，认定双方签订的《国有土地使用权转让合同》无效。乙公司提起反诉，要求认定双方签订的《国有土地使用权转让合同》有效，继续履行。

    一审法院审理认为，根据《物权法》第191条第2款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，本案的合同应当认定为无效，因为抵押权人不同意甲公司的转让行为。据此判决：甲公司和乙公司于2007年12月1日签订的《国有土地使用权转让合同》无效；二、驳回乙公司的诉讼请求。乙公司不服一审判决，向二审法院提起上诉。

    二审法院审理认为，《物权法》第191条第2款的立法目的是确保抵押权人的利益不受侵害。《国有土地使用权转让合同》并没有损害抵押权人的利益。据此作出二审判决：一、撤销一审判决；二、甲公司和乙公司于2007年12月1日签订的《国有土地使用权转让合同》有效，双方继续履行。

    二审改判的理由：

    1、从目的解释的角度看，《物权法》第191条第2款的目的是既充分保障抵押权人的利益不受侵害，同时又不过分妨碍财产的流转，充分发挥物的效益。

    2、从诚实信用的角度来看，甲公司的这种行为属于典型的违反诚实信用原则的行为。

    3、从不能使违约者获利的角度看，裁判的结果要特别注意不能让失信者、见利忘义者、毁约者在经济上占任何便宜。

    4、从物权变动的原因与结果相区分的角度看，如果甲公司按照约定办理了解除抵押权的手续，将土地过户给了乙公司，就不存在抵押权人不同意转让的行为。

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