定不违反法律、行政法规强制性规定的，应以当事人的意思表示认定合同性质

    案情：

    2004年3月25日，投资公司与建设公司签订《合作开发协议》，约定：建设公司将其取得的国有土地进行开发建设，并按规定办理小区建设相关手续；建设公司负责房屋拆迁及建设，承担相关配套费、建设费、税费、设计费及工程监理费用，负责向购房人办理房屋的产权证及相应土地使用权证的相关手续。同时还约定，投资公司负责小区整体包销，并按每平方米建筑面积1690元，向建设公司支付款项；投资公司对房屋建设、小区环境的规划设计图纸要进行审定、签字、盖章才可生效，对建设公司所用建筑材料等，包括钢材、水泥、砖、机械、电器设备、建筑五金等成品半成品须经投资公司同意盖章才能使用；投资公司还须负担电梯及安装调试费。对建设施工工程进行监督管理的权利和义务。双方还约定，2004年9月20日前将验收合格的小区住宅交付给投资公司，2004年10月20日将验收合格的配套设施交付给投资公司。另外，双方当事人对付款方式及违约责任等事项亦进行了约定。之后，建设公司取得本案建设工程的《建设用地规划许可证》《建设用地批准书》，该批准书记载：土地取得方式为出让，土地用途为住宅、商服。建设公司向市国土资源局交纳土地出让金727.05万元。

    双方签订协议后，投资公司依照协议约定对房屋建设工程进行了规划、设计、监督并按工程进度支付款项。

    2005年6月10日，小区楼房室内设施基本完成，但楼外设施未施工完毕，双方发生了争议。投资公司同意对小区楼房接收使用。嗣后，建设公司将楼房钥匙交给投资公司，投资公司将房屋卖与职工。282户购房人两年前已入住，但建设公司却未依照双方协议给购房人办理房屋产权证，因而诉至法院。

    裁判情况：

    一审法院认为，双方当事人签订的《合作开发协议》系当事人的真实意思表示，其不违反我国法律、行政法规强制性规定，应认定为有效。据此判决：一、投资公司与建设公司签订的《合作开发协议》合法有效；二、投资公司于本判决生效后30日内向建设公司支付剩余款项；三、建设公司于本判决生效60日内为投资公司购房者办理房屋所有权证书及土地使用权证书，如在合理期间内未予办理或未履行主要办理义务，可由投资公司自行到有关部门办理，所垫付的费用由建设公司负担；四、驳回建设公司的反诉请求及投资公司的其他诉讼请求。

    建设公司不服一审判决提起上诉称：双方签订的《合作开发协议》应为商品房买卖，一审判决认为是合作开发协议并认定有效是错误的，对此，请求改判。

    二审法院审理认为，投资公司是合作建设项目的投资与监督管理者，并对合作开发房屋进行了包销，投资公司非房屋实际购买人，不符合房屋买卖的特征，故双方当事人所签订的《合作开发协议》应定性为合作开发协议。建设公司主张《合作开发协议》为房屋买卖协议法律依据不足，不予支持。关于《合作开发协议》的效力问题，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第16条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”，及第15条“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效”的规定，双方所签订的《合作开发协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应认定为有效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。判决：驳回上诉，维持原判。

    最高人民法院民一庭意见：

    根据《合同法》第125条的规定，在双方当事人签订的合同名称与合同的性质不符合时，应当根据合同的性质确定合同类型。当合同的性质难以确定时，应当按照合同所使用的词名、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则等，来确定合同的性质。

文章来源于http://www.zhlls.com